آيا با قولنامه ميتوان مالک شد؟ بررسی اعتبار قولنامه در معاملات ملکی

مقدمه

سوالی که در ذهن همه میتواند شکل بگیرد این می تواند باشد که آيا با قولنامه ميتوان مالک شد ؟ در این مقاله به بررسی اعتبار قولنامه در معاملات ملکی می پردازیم. قولنامه يا مبايعه نامه عادی يکی از رايج ترين اسناد مورد استفاده در معاملات ملکی در ايران است. بسياری از خريد و فروش های ملک بدون تنظيم سند رسمی انجام ميشود و طرفين تنها به تنظيم يک قولنامه اکتفا ميکنند.

همين موضوع باعث شده است که اين پرسش اساسی مطرح شود که آيا با قولنامه ميتوان مالک ملک شد يا خير و اعتبار حقوقی قولنامه تا چه اندازه است. پاسخ به اين سوال نياز به بررسی قانون مدنی، قانون ثبت و رويه قضايی دارد که در اين مقاله به صورت جامع مورد تحليل قرار ميگيرد.

مفهوم قولنامه در حقوق ايران

قولنامه در اصطلاح حقوقی، نوشته ای عادی است که حاکی از توافق طرفين بر انجام معامله در حال يا آينده ميباشد. در عرف معاملاتی، قولنامه اغلب به عنوان قرارداد بيع مورد استفاده قرار ميگيرد و شامل مشخصات ملک، ثمن معامله و تعهدات طرفين است.
از نظر قانون مدنی، اگر قولنامه دارای ارکان اساسی عقد بيع باشد، يعنی قصد و رضا، اهليت طرفين، موضوع معين و مشروعيت جهت، ميتواند به عنوان يک عقد صحيح شناخته شود.

تفاوت سند رسمی و قولنامه عادی

برای درک اعتبار قولنامه، لازم است تفاوت آن با سند رسمی روشن شود:

• سند رسمی سندی است که در دفتر اسناد رسمی يا نزد مامور رسمی در حدود صلاحيت تنظيم شده است.

• قولنامه سندی عادی است که بين طرفين تنظيم ميشود و در دفاتر رسمی ثبت نشده است.

بر اساس قانون ثبت، مالک رسمی کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنابراين از نظر ثبتی، قولنامه به تنهايی سبب انتقال رسمی مالکيت نميشود.

آيا قولنامه موجب انتقال مالکيت ميشود

از ديدگاه حقوق مدنی، عقد بيع به محض انعقاد، سبب انتقال مالکيت ميباشد. بنابراين اگر قولنامه در واقع بيع قطعی باشد، از نظر ماهوی ميتواند موجب انتقال مالکيت شود.
اما از منظر قانون ثبت، اين انتقال در برابر اشخاص ثالث و مراجع رسمی قابل استناد نيست مگر اينکه به صورت سند رسمی ثبت شده باشد. به همين دليل گفته ميشود که قولنامه مالکيت ايجاد میکند ولی مالکيت ناشی از آن ناقص و غير رسمی است.

اعتبار قولنامه در محاکم قضايی

رويه قضايی ايران به طور کلی اعتبار قولنامه را در روابط بين طرفين میپذيرد. دادگاهها معمولا در صورت احراز صحت قولنامه، آثار زير را برای آن قائل هستند:

• امکان طرح دعوای الزام به تنظيم سند رسمی

• امکان مطالبه خسارت ناشی از تخلف طرف مقابل

• امکان اثبات سبق تصرف يا حق تقدم خريدار

با اين حال، اگر ملک دارای سند رسمی به نام شخص ديگری باشد، صرف ارائه قولنامه برای اثبات مالکيت کافی نيست و خريدار بايد از طريق دعواهای حقوقی، ابتدا سند رسمی را به نفع خود دريافت کند.

اعتبار قولنامه در برابر اشخاص ثالث

يکی از مهم ترين محدوديت های قولنامه، عدم قابليت استناد آن در برابر اشخاص ثالث است. برای مثال:

• اگر فروشنده ملک را مجددا به شخص ديگری منتقل کند و سند رسمی به نام او صادر شود، خريدار قولنامه ای در موقعيت ضعيف تری قرار میگيرد.

• بانک ها و ادارات دولتی معمولا قولنامه را به عنوان دليل مالکيت نمیپذيرند.

در چنين شرايطی، خريدار قولنامه ای ناچار به طرح دعوا برای اثبات حق خود خواهد بود.

نقش قانون ثبت در محدود کردن آثار قولنامه

قانون ثبت با هدف ايجاد نظم و امنيت معاملاتی، اصل را بر اعتبار سند رسمی قرار داده است. به همين دليل، هرچند قولنامه از نظر حقوقی معتبر است، اما آثار آن در نظام ثبتی محدود شده است. اين رويکرد باعث کاهش دعاوی مربوط به فروش مال غير و معاملات معارض شده است.

مواردی که قولنامه اعتبار خود را از دست ميدهد

قولنامه در موارد زير فاقد اعتبار خواهد بود:

• فقدان قصد واقعی طرفين

• جعل يا انکار امضا

• عدم اهليت فروشنده

• معامله بر مال غير

• مخالفت با قوانين آمره

در اين موارد، دادگاه ميتواند قولنامه را باطل يا غير قابل استناد اعلام کند.

نتيجه گيری آيا با قولنامه ميتوان مالک شد

قولنامه در نظام حقوقی ايران يک سند معتبر عادی است که در روابط بين طرفين آثار حقوقی مهمی دارد، اما به تنهايی موجب تثبيت مالکيت رسمی نمیشود. خريدار با قولنامه ميتواند برای دريافت سند رسمی اقدام کند، اما تا زمان تنظيم سند رسمی، مالکيت او در برابر اشخاص ثالث و مراجع رسمی کامل نيست.
بنابراين توصيه ميشود برای جلوگيری از بروز اختلافات و دعاوی طولانی، معاملات ملکی در اسرع وقت به سند رسمی منتهی شود و قولنامه صرفا به عنوان مرحله ای موقت در فرآيند انتقال مالکيت مورد استفاده قرار گيرد.