اگر خریدار ثمن معامله را نپردازد، تکلیف ملک چیست؟
مقدمه
در معاملات ملکی، پرداخت کامل ثمن معامله یکی از مهم‌ترین تعهدات خریدار است. اما گاهی پیش می‌آید که خریدار پس از امضای قرارداد، به هر دلیل از پرداخت بقیه مبلغ خودداری می‌کند یا تأخیر دارد. این موضوع باعث بروز اختلاف بین فروشنده و خریدار می‌شود و بسیاری از فروشندگان نمی‌دانند در چنین شرایطی چه اقدام قانونی باید انجام دهند. در این مقاله بررسی می‌کنیم که اگر خریدار ثمن معامله را نپردازد، وضعیت حقوقی ملک چگونه خواهد بود و چه راه‌هایی برای پیگیری وجود دارد.
تعریف ثمن معامله و اهمیت آن در قرارداد
در اصطلاح حقوقی، «ثمن معامله» همان بهایی است که خریدار در مقابل دریافت مال یا ملک باید به فروشنده بپردازد. در قرارداد خرید و فروش، پرداخت ثمن یکی از ارکان اصلی است؛ یعنی بدون پرداخت آن، قرارداد عملاً ناقص محسوب می‌شود.
بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی، یکی از آثار بیع صحیح، انتقال مالکیت مال مورد معامله در مقابل دریافت ثمن است. بنابراین اگر خریدار مبلغ را نپردازد، گرچه قرارداد از نظر شکلی صحیح است، اما آثار کامل حقوقی آن ممکن است ایجاد نشود.
آیا در صورت عدم پرداخت ثمن، مالکیت منتقل می‌شود؟
در معاملات عادی (قولنامه‌ای)، تا زمانی که تمام مبلغ پرداخت نشده و انتقال رسمی در دفترخانه انجام نگیرد، ملک هنوز به‌طور کامل به مالکیت خریدار درنیامده است.
اما در صورتی که سند رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد، حتی اگر خریدار مبلغ را نپردازد، مالکیت به او منتقل می‌شود و فروشنده تنها می‌تواند از طریق دادگاه برای دریافت ثمن یا فسخ معامله اقدام کند.
به عبارت دیگر، تنظیم سند رسمی به معنای انتقال مالکیت است، نه پرداخت ثمن. بنابراین فروشنده باید از مسیر قانونی برای استیفای حق خود استفاده کند.
اقدامات قانونی فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن
-
ارسال اظهارنامه رسمی
نخستین گام این است که فروشنده از طریق اداره پست قضایی، اظهارنامه‌ای برای خریدار ارسال کند و پرداخت مبلغ را مطالبه نماید. این اقدام جنبه قانونی دارد و می‌تواند در مراحل بعدی دادخواست، به‌عنوان مدرک ارائه شود. -
درخواست فسخ معامله
اگر در قرارداد شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت مبلغ در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ دارد، می‌تواند با استناد به همان بند، معامله را فسخ کند.
اما اگر چنین شرطی در قرارداد ذکر نشده باشد، فروشنده باید ثابت کند که خریدار به‌طور جدی تعهد خود را انجام نداده و دادگاه نیز باید حق فسخ را تأیید کند. -
مطالبه وجه معامله از طریق دادگاه
در حالتی که ملک منتقل شده اما پول پرداخت نشده است، فروشنده می‌تواند از طریق دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست مطالبه وجه معامله بدهد.
دادگاه در صورت احراز صحت قرارداد و عدم پرداخت ثمن، خریدار را به پرداخت مبلغ و خسارت تأخیر در تأدیه محکوم می‌کند. -
درخواست توقیف یا فسخ بر اساس عدم انجام تعهد
اگر در قرارداد شرط شده باشد که تا زمان پرداخت کامل ثمن، سند انتقال داده نشود، فروشنده می‌تواند از انتقال رسمی ملک خودداری کند و حتی در صورت پرداخت نکردن وجه، درخواست فسخ کند.
تفاوت بین معامله عادی و رسمی در این موضوع
در معاملات عادی، چون هنوز سند رسمی صادر نشده، فروشنده می‌تواند از انتقال نهایی ملک جلوگیری کند و معامله را فسخ نماید.
اما در معاملات رسمی، فروشنده باید از طریق دادگاه اقدام کند؛ زیرا انتقال مالکیت انجام شده است. در این حالت، فسخ معامله یا مطالبه ثمن فقط از مسیر قضایی ممکن است.
حق حبس فروشنده چیست؟
بر اساس ماده ۳۷۷ قانون مدنی، فروشنده حق دارد از تحویل ملک خودداری کند تا زمانی که خریدار ثمن معامله را به طور کامل پرداخت کند.
به این حق، «حق حبس» گفته می‌شود. یعنی تا وقتی که خریدار پول نداده، فروشنده الزام به تحویل ملک ندارد. اما اگر ملک تحویل داده شده باشد، فروشنده دیگر نمی‌تواند از این حق استفاده کند و باید از راه فسخ یا شکایت اقدام کند.
آثار فسخ معامله به دلیل عدم پرداخت ثمن
در صورتی که دادگاه فسخ معامله را تأیید کند، اثر آن این است که طرفین باید هرچه دریافت کرده‌اند به یکدیگر بازگردانند. یعنی خریدار باید ملک را به فروشنده تحویل دهد و فروشنده نیز مبلغی را که دریافت کرده بازگرداند.
اگر ملک در این مدت به نام خریدار سند خورده باشد، با حکم دادگاه و مراجعه به اداره ثبت، سند به نام فروشنده بازگردانده می‌شود.
نتیجه‌گیری
عدم پرداخت ثمن معامله یکی از رایج‌ترین علل اختلاف در معاملات ملکی است. فروشنده باید بسته به نوع قرارداد (عادی یا رسمی) تصمیم درست بگیرد. در معاملات رسمی، مالکیت منتقل می‌شود و باید از طریق دادگاه اقدام کرد؛ اما در معاملات عادی، تا پیش از تنظیم سند، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند. در هر حالت، ارسال اظهارنامه و ثبت اقدامات قانونی در مراحل ابتدایی، بهترین راه برای حفظ حقوق فروشنده است.