تاثیر مصوبات شورای عالی شهرسازی بر مالکیت اشخاص

مقدمه

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به عنوان مهم ترین نهاد تصمیم گیر در حوزه شهرسازی، نقش بنیادینی در تنظیم سیاست های کلان توسعه شهری دارد. مصوبات این شورا علاوه بر تاثیرگذاری بر ساختار کالبدی شهرها، آثار مستقیم و غیر مستقیمی بر حقوق مالکیت اشخاص نیز بر جای میگذارد. با توجه به اینکه مالکیت در قانون مدنی، حقی محترم و دارای حمایت قانونی گسترده است، برخورد میان مصوبات شهرسازی و حقوق فردی همواره موضوعی حساس و بحث برانگیز در رویه قضایی و مباحث حقوقی بوده است. این مقاله به بررسی حدود اثرگذاری این مصوبات بر مالکیت و تعارض میان منافع عمومی و حقوق مالکانه میپردازد.

جایگاه حقوقی مصوبات شورای عالی شهرسازی

شورای عالی شهرسازی بر اساس قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، مرجع تصویب طرح های جامع، طرح های تفصیلی و سیاست های کلان شهری است. مصوبات این شورا لازم الاتباع بوده و شهرداری ها موظف به رعایت آن در صدور پروانه و کنترل ساخت و ساز هستند. از آنجا که این مصوبات جنبه عمومی و حاکمیتی دارند، در بستر حقوق عمومی قرار گرفته و برای تنظیم توسعه شهری وضع میشوند. بنابراین، این مصوبات در تعارض میان مصالح عمومی و حقوق فردی نقش مهار کننده و تنظیم کننده خواهند داشت.

تاثیر مصوبات شهرسازی بر حدود مالکیت

مالکیت در قانون مدنی مطلق و شامل همه حقوق انتفاع، تصرف و استفاده است، اما این اطلاق همیشه به موجب قوانین محدود میشود. مصوبات شورای عالی شهرسازی یکی از این محدود کننده ها است. این تاثیرات معمولا در موارد زیر جلوه میکند:

۱. تعیین کاربری ملک

کاربری های تعیین شده در طرح های جامع و تفصیلی ممکن است با خواسته مالک سازگار نباشد. برای نمونه، اگر زمین مالک در طرح به عنوان فضای سبز یا خدماتی شناخته شود، مالک عملا امکان ساخت و ساز دلخواه را از دست میدهد. این امر اگرچه محدود کننده است، اما طبق قوانین عام مربوط به منافع عمومی توجیه میشود.

۲. محدودیت های تراکم و ضوابط ساخت

مصوبات شورای عالی شهرسازی برای کنترل جمعیت، زیرساخت ها و بار ترافیکی، تراکم ساخت، تعداد طبقات، سطح اشغال و ارتفاع مجاز را محدود میکنند. در نتیجه مالک با وجود حق مالکیت، موظف است در چارچوب ضوابط مصوب ساخت و ساز کند.

۳. مسیر طرح های عمومی و اجرای طرح های تملک

گاهی مصوبات شورا اجرای طرح های کلان شهری مانند خیابان کشی، احداث پارک، یا خطوط مترو را الزام آور میکند. این امر ممکن است سبب تملک اجباری ملک شود. در چنین وضعیتی، قانون نحوه تملک اراضی، دولت را موظف به پرداخت بهای عادله میکند.

۴. تاثیر بر ارزش اقتصادی ملک

تغییر کاربری ها یا محدودیت های ساخت میتواند ارزش ملک را افزایش یا کاهش دهد. هرچند این اثر اقتصادی بخشی از فرآیند تنظیم کالبد شهر محسوب میشود، ولی گاه موجبات اعتراض مالکان را فراهم میکند.

رابطه حق مالکیت و مصالح عمومی

یکی از مبانی حقوقی پذیرفته شده در نظام حقوقی ایران این است که حق مالکیت مطلق نیست و در برابر منافع عمومی قابل تنظیم و محدود شدن است. ماده ۳۰ قانون مدنی هم گرچه مالک را مختار در استفاده از مال خود میداند، ولی این اختیار مشروط به عدم مخالفت با قوانین است. مصوبات شورای عالی شهرسازی نیز به عنوان قواعد آمره در زمره همین محدود کننده ها محسوب میشود.

با این حال، هرگونه محدودیت باید به صورت قانونی، غیر تبعیض آمیز و با رعایت حقوق اشخاص اعمال شود. اگر مصوبات شورا موجب سلب مالکیت غیرقانونی شود، مالکان حق طرح دعوا در دیوان عدالت اداری را خواهند داشت.

رویه قضایی در خصوص تعارض مصوبات شورا و حقوق اشخاص

رویه دیوان عدالت اداری نشان میدهد که:

۱. اگر مصوبه شورا خارج از حدود اختیارات باشد، دیوان آن را ابطال میکند.
۲. اگر مصوبه موجب سلب کامل مالکیت بدون پرداخت غرامت شود، قابل ابطال است.
۳. محدودیت های متعارف مثل تراکم، ارتفاع و کاربری، مادام که با قانون مغایر نباشد، قابل پذیرش است.

نتیجه گیری

مصوبات شورای عالی شهرسازی نقش اساسی در تنظیم توسعه شهری و حفظ منافع عمومی دارند، اما به طور طبیعی محدودیت هایی برای مالکیت اشخاص ایجاد میکنند. قانون مدنی و رویه قضایی پذیرفته اند که این محدودیت ها در صورتی مجاز است که به موجب قانون و در راستای منافع عمومی باشد. بنابراین، تعادل میان حفظ حقوق مالکانه و تنظیم کالبد شهر، نیاز به تفسیر دقیق، نظارت قضایی و رعایت اصول حقوق عمومی دارد.