دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چگونه طرح می‌شود؟

دعوای الزام به تنظیم سند در معاملات ملکی یکی از مهم ترین موضوعاتی که میان خریدار و فروشنده ایجاد اختلاف می کند، تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. بسیاری از افراد پس از امضای مبایعه نامه متوجه می شوند که فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک خودداری می کند. در این مواقع تنها راه قانونی برای خریدار، طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی ملک» است. در این مقاله به زبان ساده بررسی می کنیم که این دعوا چیست، در چه شرایطی قابل طرح است و مراحل آن چگونه انجام می شود.

مفهوم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می شود که بین خریدار و فروشنده قراردادی (معمولاً مبایعه نامه) وجود دارد اما فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال سند به نام خریدار خودداری می کند. در واقع، خریدار از دادگاه درخواست می کند تا فروشنده را مجبور به انتقال سند رسمی ملک نماید.

براساس ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی، هرگاه طرفین عقد تعهداتی نسبت به هم داشته باشند، در صورت تخلف یکی از آنها، طرف مقابل حق دارد اجرای تعهد را از طریق دادگاه مطالبه کند. تنظیم سند رسمی نیز از مصادیق این تعهدات است.

شرایط لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای اینکه خریدار بتواند چنین دعوایی را مطرح کند، باید چند شرط مهم فراهم باشد:

۱. وجود قرارداد معتبر

باید مبایعه نامه یا قراردادی وجود داشته باشد که نشان دهد فروشنده تعهد به انتقال ملک کرده است. این قرارداد می تواند دست نویس یا چاپی باشد اما باید امضا یا اثر انگشت طرفین را داشته باشد.

۲. پرداخت یا تعهد به پرداخت ثمن معامله

اگر خریدار هنوز وجه ملک را پرداخت نکرده یا بخشی از آن را بدهکار است، ممکن است دادگاه دعوا را منوط به پرداخت وجه در مقابل تنظیم سند رسمی نماید. بهتر است مدارک پرداخت وجه یا رسیدهای بانکی به دادگاه ارائه شود.

۳. قابلیت انتقال ملک

ملک باید از نظر قانونی قابل انتقال باشد. به عنوان مثال، در صورت بازداشت بودن ملک، وجود رهن، یا قرار داشتن در طرح های دولتی (مانند طرح تعریض خیابان)، تنظیم سند رسمی ممکن نیست.

۴. مالکیت فروشنده

در برخی موارد فروشنده مالک رسمی ملک نیست یا ملک به نام شخص دیگری ثبت شده است. در این حالت باید مالک رسمی ملک نیز طرف دعوا قرار گیرد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مرجع رسیدگی به این نوع دعاوی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. یعنی خریدار باید در همان حوزه ای که ملک در آن قرار دارد، دادخواست خود را ثبت کند.

اگر ملک سابقه ثبت رسمی داشته باشد (در دفتر املاک ثبت شده باشد)، دعوا باید علیه مالک رسمی مطرح شود. اما اگر ملک در حال ساخت یا فاقد سند رسمی باشد، دعوا علیه فروشنده فعلی طرح می شود.

مدارک لازم برای طرح دعوا

برای ثبت دادخواست، ارائه مدارک زیر ضروری است:

اصل مبایعه نامه یا قولنامه

مدارک شناسایی طرفین (کارت ملی و شناسنامه)

رسید پرداخت وجه معامله

استعلام ثبتی ملک (در صورت امکان)

گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه (در صورت وجود)

نحوه تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

در متن دادخواست باید اطلاعات زیر قید شود:

مشخصات کامل خواهان (خریدار) و خوانده (فروشنده)

موضوع دعوا: الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک

شرح ماجرا: توضیح نحوه معامله و امتناع فروشنده از انتقال

دلایل و مستندات: مبایعه نامه، رسیدها، استعلام ها

خواسته های فرعی: الزام به تحویل مبیع، خسارت تأخیر، الزام به دریافت پایان کار ، الزام به صدور تقسیم نامه هزینه دادرسی و حق الوکاله

روند رسیدگی در دادگاه

پس از ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی، پرونده به شعبه دادگاه حقوقی ارجاع می شود. دادگاه با بررسی مدارک و در صورت لزوم اخذ نظر کارشناسی (برای تعیین مشخصات ملک یا بررسی اصالت سند)، حکم صادر می کند.

اگر حکم به نفع خریدار صادر شود و قطعی گردد، خریدار می تواند از طریق اجرای احکام دادگاه، فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه کند. در صورت امتناع فروشنده، نماینده دادگاه به جای او سند را امضا می کند.

نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

اگر ملک دارای چند مالک باشد، دعوا باید علیه همه آنان مطرح شود.

در صورت وجود مستأجر در ملک، خریدار باید حقوق او را رعایت کند.

اگر ملک در رهن بانک باشد، باید پیش از انتقال، فک رهن انجام شود.

اگر فروشنده فوت کرده باشد، دعوا باید علیه وراث او طرح شود.

بهتر است در مبایعه نامه، تاریخ دقیق حضور در دفترخانه قید شود تا امکان دریافت گواهی عدم حضور وجود داشته باشد.

نتیجه گیری

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از رایج ترین دعاوی ملکی در ایران است. این دعوا زمانی مطرح می شود که فروشنده از انجام تعهد خود در انتقال رسمی ملک خودداری کند. خریدار برای موفقیت در این مسیر باید مدارک کافی از جمله قرارداد معتبر و اثبات پرداخت وجه معامله را در اختیار داشته باشد.

رعایت نکات حقوقی و مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی میتواند از طولانی شدن روند پرونده و بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.