چگونه از تصرف شریک در ملک مشاع شکایت کنیم

مقدمه

چگونه از تصرف شریک در ملک مشاع شکایت کنیم: املاک مشاع از جمله املاکی هستند که مالکیت آنها بین چند نفر به صورت مشترک است. در این نوع مالکیت، هر یک از شرکا بدون اینکه سهم مشخصی در ملک داشته باشند، در کل آن شریک هستند. گاهی یکی از شرکا بدون رضایت دیگران، تمام ملک را در اختیار می گیرد یا مانع استفاده سایر مالکان می شود. در چنین حالتی قانون راه هایی را برای حمایت از حق دیگر شرکا پیش بینی کرده است. در این مقاله بررسی می کنیم که چگونه می توان از تصرف شریک در ملک مشاع شکایت کرد.

مفهوم ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که چند نفر در آن به صورت مشترک مالک هستند و هنوز تقسیم یا تفکیک نشده است. به عنوان مثال، اگر دو نفر یک قطعه زمین را با هم بخرند و حدود مالکیت هر کدام مشخص نشده باشد، آن زمین مشاع محسوب می شود. در این حالت هر یک از شرکا در تمام اجزای ملک سهیم است و هیچ کدام نمی تواند بدون اجازه بقیه در قسمتی از ملک ادعای مالکیت جداگانه کند.

تصرف در ملک مشاع یعنی چه

تصرف در ملک مشاع زمانی اتفاق می افتد که یکی از مالکان بدون رضایت دیگران، تمام یا بخشی از ملک را در اختیار بگیرد و اجازه استفاده به بقیه ندهد. برای مثال، اگر یکی از شرکا در ملک سکونت کند یا آن را اجاره دهد و از ورود سایر شرکا جلوگیری کند، عمل او تصرف عدوانی در ملک مشاع است.

هیچ یک از شرکا حق ندارد بدون اجازه دیگران از ملک استفاده انحصاری کند یا تغییراتی در آن ایجاد کند. حتی اگر یکی از مالکان سهم بیشتری داشته باشد، باز هم حق ندارد بدون رضایت شرکا ملک را در تصرف خود بگیرد.

راه های قانونی برای مقابله با تصرف شریک

1. گفت و گو و توافق

در ابتدا بهتر است اختلاف از طریق گفت و گو حل شود. بسیاری از مشکلات ناشی از سوء تفاهم یا بی اطلاعی از حقوق قانونی است. اگر شرکا بتوانند به توافق برسند و نحوه استفاده از ملک را در یک نوشته مشخص کنند، از بروز دعوا جلوگیری می شود.

2. ارسال اظهارنامه رسمی

اگر توافق انجام نشود، شریک ناراضی می تواند اظهارنامه رسمی برای شریک متصرف ارسال کند. در اظهارنامه باید نوشته شود که متصرف باید ظرف مدت مشخص از تصرف انحصاری خودداری کند و به دیگران نیز اجازه استفاده بدهد. این اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال می شود و نشان می دهد که خواهان قبل از شکایت، موضوع را به طور قانونی اطلاع داده است.

3. طرح دعوای رفع تصرف عدوانی

اگر شریک متصرف همچنان از ملک استفاده انحصاری کند، شریک دیگر می تواند دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح کند. برای طرح این دعوا سه شرط اصلی لازم است:

خواهان قبلا در ملک تصرف داشته باشد.
شریک دیگر بدون رضایت او ملک را تصرف کرده باشد.
تصرف فعلی مانع استفاده خواهان شده باشد.

در صورتی که دادگاه عدوانی بودن تصرف را احراز کند، حکم به رفع تصرف صادر کرده و ملک به حالت مشترک باز می گردد.

4. درخواست تقسیم یا افراز ملک مشاع

اگر تصرف شریک ادامه دارد و ادامه شراکت ممکن نیست، بهترین راه درخواست تقسیم یا افراز ملک است. هر یک از شرکا می تواند از طریق اداره ثبت یا دادگاه تقاضای افراز کند.

اگر ملک قابل تقسیم باشد، هر قسمت به یکی از شرکا داده می شود.
اگر قابل تقسیم نباشد، ملک فروخته می شود و پول بین شرکا تقسیم می شود.

در نتیجه با افراز یا فروش، شراکت پایان می یابد و هر شریک مالک مستقل سهم خود می شود.

مدارک لازم برای طرح شکایت

برای طرح شکایت از شریک متصرف در ملک مشاع باید مدارک زیر آماده شود:

سند رسمی مالکیت مشاعی
مدارک شناسایی خواهان و خوانده
استشهادیه یا گواهی شهود مبنی بر تصرف غیرقانونی
کپی اظهارنامه رسمی ارسال شده
عکس، گزارش کارشناس یا هر مدرک دیگر که تصرف را نشان دهد

نکات مهم در شکایت از شریک متصرف

هیچ یک از شرکا بدون رضایت بقیه نمی تواند ملک را اجاره دهد یا بفروشد.
حتی اگر یک شریک بیشترین سهم را داشته باشد، تا زمانی که افراز انجام نشده، مالک کل ملک نیست.
دادگاه می تواند برای جلوگیری از ادامه تصرف، دستور موقت صادر کند.
اگر شریک متصرف ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد، آن اجاره نامه از نظر قانونی باطل است.

نتیجه گیری

در ملک مشاع همه شرکا به نسبت سهم خود در کل ملک حق دارند و هیچ کس نمی تواند به صورت انحصاری از آن استفاده کند. در صورت تصرف شریک، می توان ابتدا با گفت و گو یا ارسال اظهارنامه موضوع را حل کرد و در صورت لزوم از طریق طرح دعوای رفع تصرف عدوانی یا درخواست افراز اقدام نمود. بهترین کار این است که قبل از هر اقدام حقوقی، با یک وکیل متخصص مشورت شود تا از اشتباه در نوع شکایت جلوگیری گردد. آگاهی از قوانین مربوط به املاک مشاع باعث می شود هر شریک بداند چه حقوقی دارد و در صورت بروز مشکل چگونه از آن دفاع کند.